il n’est pas possible de demander une diminution de prix en cas d’erreur sur la surface. Une décision de la cour d’appel de Versailles qui fait un peu jaser .
Si vous louez un logement nu ( le logement, pas vous ), la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est claire : si la surface précisée sur le bail est supérieure de 5% à la surface réelle, vous pouvez demander une diminution du loyer :
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.
Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Mais si vous louez un meublé, c’est une autre affaire, comme vient de le rappeler la cour d’appel de Versailles
Pas de diminution de loyer pour les meublés
Dans un commentaire sur une décision de la cour de Versailles rendue en Juillet, Me Gabriel Neu-Janicki souligne que cette disposition ne s’applique pas aux logements meublés : ( Cour d’appel, Versailles, 1re chambre, 2e section, 25 Juillet 2023 n°22/06160 ).
Le diable est bien sur dans les détails. Les logements nus sont encadrés par le titre 1 de la loi, alors que les meublés en tous genres sont gérés dans le titre 1bis. Et dans ce titre 1bis, article 25-3, la disposition de l’article 3-1 est clairement déclarée inapplicable.
Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 / titre 1 bis / art 25.3
On pourrait bien sur discuter longtemps des raisons de cette exclusion des meublés , surtout qu’elle ne concerne que les meublés en résidence principale… Mais bon
Un cas plus complexe
Ce litige entre locataire et propriétaire est intéressant à d’autres titres. C’est le propriétaire qui s’est aperçu de l’erreur, bien après les six mois initiaux de locations, qui représente le délai légal dont le locataire dispose pour contester la surface.
Il a de lui même informé le locataire et ramené le loyer au juste prix, mais pas jusqu’à la signature du bail, jusqu’à l’échéance des six mois. Le locataire a piqué la mouche, cessé de payer les loyers ( ce qui est rarement une bonne idée ) et poursuivi le proprio pour obtenir une rétroaction remontant à la signature du baille
Manque de dol
Mais le bailleur était de bonne fois. Propriétaire d’un autre logement au même étage, il a par erreur inversé les attestations de surface pourtant dument réalisées. C’est aussi le propriétaire lui même qui s’est aperçu de l’erreur et qui rectifié le montant du loyer . Le locataire n’avait lui rien remarqué. Donc pas de dol !
Le tribunal a aussi jugé que la mention de la surface n’était pas un élément important dans la décision de louer le logement, ni dans la détermination du montant du loyer .
Le locataire, qui cherchait la diminution immédiate et rétroactive du montant du loyer n’a finalement rien obtenu , si ce n’est la probable dégradation de sa relation avec son propriétaire.
Je ne saurais trop vous conseiller la lecture du jugement de la cour d’appel, trouvable chez Dalloz :
Cour d’appel de Versailles – 1re chambre 2e section 25 juillet 2023 / n° 22/06160
