Un ERNMT mal rempli peut revenir vous hanter. Omettre de déclaré un sinistre indemnisé par exemple, peut rétroactivement entrainer la résolution de la vente ou une baisse de prix, comme dans le cas jugé en Septembre 2023 par la cour d’appel de Montpellier .
Résolution : La vente est rétroactivement annulée. Les parties doivent se retrouver dans la situation financière d’avant l’achat du bien. ( En savoir plus )
L’état des risques est parfois pris un peu à la légère et les conditions peuvent être terribles. Quelque soit votre rôle dans la transaction, acheteur, vendeur, diagnostiqueur, notaire … Portez bien attention à l’état des risques si vous ne voulez pas vous retrouver au tribunal et sortir votre chéquier.
L’inondation de la discorde
Voici un résumé du cas, qui n’est pas la premier du genre : Une SCI achète une maison pour 400 000 euros en 2010. En 2014, grosses pluies, la maison est inondée une fois, deux fois … En Octobre, un arrêté reconnait l’état de catastrophe naturelle sur la zone . Et la, surprise, ce n’était pas la première fois. Il s’agissait du 12ème arrêté du genre sur la communes en un peu plus de 30 ans. Et vendeur se rend alors compte que l’acheteur a omis de préciser qu’il a déjà subi une inondation en 2002, qui avait donné lieu à une indemnisation.
Le nouveau propriétaire reproche donc au vendeur de lui avoir menti en 2010, en ne déclarant pas le sinistre dans l’ERNMT ( ERNT ) au moment de la vente :
La SCI *** soutient que les vendeurs ont faussement déclaré lors de la vente ne pas avoir eu à déplorer sur le bien de sinistre lié à une catastrophe naturelle, et ce alors que le bien avait subi plusieurs inondations.
Cour d’appel de Montpellier RG n° 19/02608
Le vendeur soutient lui avoir informé l’acheteur par téléphone et pointe du doigt le notaire et le diagnostiqueur immobilier.
Le notaire reproche au vendeur d’intenter une procédure abusive??et d’avoir volontairement caché le sinistre de 2002.
Bref, tout le monde en cour et pour des années.
ERNMT incomplet, vente annulée.
Le vendeur aurait du porter attention au contenu de l’ERNMT et être plus rigoureux. Déclarer un un sinistre indemnisé, est une obligation incluse dans l’ERNMT. Ne pas le faire , volontairement ou pas, peut couter extrêmement cher.
IV. ― Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. V. ― En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Article L 125-5 du Code de l’environnement
Le vendeur a eu beau déclarer avoir informé le vendeur par téléphone, la cour d’appel a prononcé la résolution de la vente.
L’acheteur et le notaire ont été priés de rembourser le vendeur pour qu’il se retrouve dans sa situation financière d’avant l’achat, soit un peu plus de 450 000 € plus les indemnités prévues à l’article 700, ça pique
Morale de l’histoire, ne cachez pas d’information dans l’état des risques et ne prenez pas ce document à la légère. Même si votre notaire, diagnostiqueur ou agent immobilier s’occupe de tout, révisez les informations. En cas de problème, l’inattention peut revenir en boomerang et l’addition peut être salée.
Cet article est bien sur un résumé du cas jugé en appel. Je vous invite à lire l’intégralité de la décision sur le site de la cour de cassation.