Un problème avec le diagnostic amiante peut il conduire à la résiliation d’un bail commercial ? La chambre commerciale de la cour d’appel de Grenoble vient de se prononcer, c’est oui.
Rappelons que pour un local commercial , deux diagnostics immobiliers doivent être obligatoirement joints :
- Le diagnostic de performance énergétique
- L’ERNT
Mais selon la loi, le diagnostic amiante n’est pas obligatoire mais doit être à jour et tenu à disposition du locataire.
Dans le cas jugé à Grenoble, à la signature du bail, le propriétaire avait volontairement joint le diagnostic technique amiante au bail.
Le diagnostiqueur avait mentionné dans le diagnostic amainte : « la présence d’une conduite de fluide au plafond du rez-de-chaussée en amiante ciment en mauvais état ».
Le professionnel avait probablement prescrit des travaux. A l’époque, le propriétaire n’a pas fait le nécessaire, alors qu’il aurait du , comme le prévoit le code de la santé publique organiser le retrait ou le confinement, bref , désamianter :
Les travaux de retrait ou de confinement mentionnés à la présente sous-section sont achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d’empoussièrement ou de la dernière évaluation de l’état de conservation.
Article R1334-29 du code de la santé publique
En ne faisant pas réaliser les travaux, le propriétaire a contrevenu à l’obligation de délivrance, décrite dans l’article 1719 du code civil .
Les avocats du locataire, qui pour diverses raisons cherchait a casser son bail, ont utilisé le diagnostic amiante et le manquement à l’obligation de délivrance pour obtenir la résiliation du bail de leur client.
La faute du propriétaire
En effet, le propriétaire aurait du faire enlever ou confiner la conduite incriminée dans le délai de 36 mois prévu par la loi. Aucune évaluation périodique et mesure d’empoussièrement n’ont de plus été mises en place.
Le locataire s’était engagé a faire des travaux de remise en état en échange de mois de loyers à la signature du bail, mais le tribunal a jugé que des travaux de désamiantage ne pouvaient pas entrer dans ce cadre et que dans le bail : « Il n’existe pas de stipulation dans le bail mettant expressément à la charge du preneur la charge des travaux de désamiantage. «
Le tribunal a donc décidé comme suit :
« La (société) qui a remis un local dans lequel les travaux de désamiantage prescrits par la loi n’ont pas été effectués n’a pas rempli son obligation de délivrance. Ce qui constitue un motif sérieux de résiliation du bail »
Si la résiliation du bail avait été prononcée aux torts partagés des deux parties, la cour d’appel a elle jugé que ce serait aux torts exclusifs du bailleur :
« cette résiliation doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance d’un local conforme à la règlementation en matière d’amiante ».
Le locataire a par contre du s’acquitter de l indemnité de location et des réparations locatives qu’il contestait. On ne peut pas tout avoir !